Investice do nemovitostí v Praze vyžaduje víc než jen inkasovat nájemné. Skutečný výnos se láme na tom, jak efektivně dokážete předcházet havarijním stavům. Podzim je z technického hlediska nejkritickějším obdobím roku: přechod na topnou sezónu a pokles teplot pod bod mrazu prověří slabá místa, která nájemník nemá šanci odhalit, dokud není pozdě.
Zde je 5 technických bodů podložených normami a praxí TZB (technického zařízení budov), které musíte zkontrolovat dříve, než uderí první mrazy.
01
Zazimování venkovních vývodů vody (Anomálie vody v praxi)
Pokud k vašemu bytu náleží terasa, střešní zahrada nebo se jedná o přízemní jednotku s venkovním kohoutem, je toto bod číslo jedna. Voda zbývající v potrubí při zámrazu zvětší svůj objem o přibližně 9 % a vytvoří obrovský hydrostatický tlak schopný roztrhnout mosazné ventily i PPR trubky ve fasádě.
Správný postup: Uzavřít dedikovaný vnitřní ventil pro venkovní odbočku, otevřít venkovní kohout a nechat celou soustavu kompletně odvodnit. Pokud máte na domě moderní samoodvodňující (nezámrzné) armatury, pamatujte, že fungují pouze tehdy, když z nich na zimu odpojíte zahradní hadici s rychlospojkou. Pokud v ní zůstane tlak, voda neodtece a ventil ve fasádě praskne.
02
Zatuhnutí termostatických ventilů po létě
Při spuštění centrálního vytápění v domě se vzduchové kapsy v potrubí přirozeně přesouvájí do nejvyšších bodů — tedy do radiátorů v bytech. Vzduch blokuje proudění topného média a radiátor hřeje jen napůl. Pokud byla termostatická hlavice celou teplou sezónou stažená na nulu, kuželka ventilu (jehla) se tlakem pružiny přitlačila do sedla a vlivem vodního kamene během léta pevně zatuhla.
Technické řešení: Po spuštění topení zůstane radiátor studný, i když hlavici otočíte na maximum. Řešením není nákup nového radiátoru, ale demontáž hlavice a jemné mechanické uvolnění jehly poklepem či promazaním silikonovým olejem.
03
Seřízení oken na zimní přítlak proti plísím
Moderní eurookna a plastová okna mají obvodové kování s nastavitelnými excentrickými čepy. Přes léto se nechávají v povolené poloze, aby pryžové těsnění nebylo pod stálým tlakem. V zimě však toto letní nastavení způsobuje mikroprůvan, masivní úniky tepla a kondenzaci vlhkosti na spodním okraji skla, což je přímá cesta ke vzniku plísíní.
Náprava: Přetočením čepů pomocí imbusového klíče zvýšíte přítlak křídla k rámu o 1–2 mm. Tím zajištíte hermetické uzavření a snížíte náklady na vytápění infiltrací o 8–12 %.
04
Vyčištění filtrů nuceného větrání
Byty v novostavbách jsou standardně vybaveny lokálními či centrálními rekuperacemi nebo nuceným odtahem (koupelny, WC). Po jaru a létě jsou filtry zanesené pylem a prachem z ulice. Zanesený filtr zvyšuje aerodynamický odpor, motor ventilátoru spotřebovává více elektřiny, zvyšuje se hlučnost a drasticky klesá účinnost výměny vzduchu. To opět nahrává zimní vysoké vlhkosti v interiéru.
05
Revize plynových kotlů: Prevence vs. legislativa
Podle zákona č. 250/2021 Sb. (Vyhláška o vyhrazených technických zařízeních) podléhají plynovová odběrná zařízení pravidelným kontrolám. Zanedbání ročního čištění spalovací komory a hořáku vede k nedokonalému spalování, riziku vzniku oxidu uhelného (CO) a v případě nehody pojišťovny krátí plnění až o 100 %.
Nechat revizi na listopad znamená vystavit se riziku – v té době jsou servisní technici nesehnatelní a případný výpadek kotle uprostřed zimy znamená okamžité náklady na náhradní ubytování nájemníka.
🛠️ Technická správa bez starostí
Nechcete na podzim obíhat byty s klíčem na radiátory, měřit přítlaky oken a shánět nesehnatelné revizní techniky? V rámci ročních plánů technické správy TUTEL přebíráme kompletní podzímní přípravu za vás. Zajístíme revize, seřídíme okna a zkontrolujeme odpady dříve, než začne mrznout.
Rezervovat technickou konzultaci