Případová studie: Technická prověrka rodinného domu v Popovicích
Novostavba z roku 2021, energetická třída B, nabídková cena 16 990 000 Kč. Fotografie v inzerátu byly bezchybné. Naše předkupní inspekce odhalila pět oblastí, které musel kupující před podpisem smlouvy vyřešit — a jednu, která opravňovala k cenovému přejednání.
Rezervovat konzultaciStručné shrnutí
Typ nemovitosti
Rodinný dům 5+kk, 240 m² obytné plochy
Pozemek / Garáž
Pozemek 1 005 m² · integrovaná garáž 43 m²
Rok dokončení
Kolaudace 2021 · energetická třída B
Nabídková cena
16 990 000 Kč
Doporučená sanace
~320 000 Kč
Náš klient kupoval pětipokojovou vilu ve Velkých Popovicích – Brtnici, v okrese Praha-východ. Nemovitost byla dokončena v roce 2021, zařazena do energetické třídy B a nabízena za 16 990 000 Kč — na první pohled přímočará akvizice. Klient si objednal předkupní inspekci TUTEL, aby měl před podpisem smlouvy nezávislý technický podklad. Výsledkem byl strukturovaný přehled, který mu poskytl jasnou pozici pro přejednání — a ušetřil ho od převzetí několika nevyřešených technických otázek.
Střecha — Chybí izolace, záklop a parozábrana
Střešní konstrukce pohledem z půdy. Záklop z OSB je přítomen, ale bez parozábrany a kompletní tepelné izolace na střešním svahu.
Pozorování
Prohlídka střešní konstrukce odhalila, že tepelná izolační vrstva je nekompletní: záklop a parozábrana chybí nebo jsou instalovány pouze částečně na některých úsecích střešní plochy.
Co to znamená
Bez průběžné parozábrany může teplý vnitřní vzduch pronikat do střešní konstrukce, kondenzovat a postupně degradovat dřevěné prvky — i u stavby z roku 2021. Jde o poměrně běžné opomenutí při spěchané kolaudaci. Doporučení: doplnit izolaci, záklop a parozábránu na celé střeše. Odhadované náklady: 160 000–180 000 Kč.
Prostupy střechou — Těsnost u komína a odvětrání kanalizace
Komínové těleso procházející střechou, pohled z půdy. Detaily napojení a těsnosti u tohoto prostupu vyžadují odbornou kontrolu zblízka.
Pozorování
Byly identifikovány dva prostupy střechou: komínové těleso a odvětrávací potrubí kanalizace. Těsnost a provedení napojení u obou prostupů nebyly zdola plně ověřitelné a vyžadují kontrolu zblízka.
Co to znamená
Místa prostupů jsou statisticky nejčastějším zdrojem střešních průsaků. I drobné nedostatky v těsnění umožňují průnik vody při silném dešti nebo cyklech zmrazování a rozmrazování. Doporučení: přizvat kvalifikovaného klempíře ke kontrole a případnému přetěsnění obou prostupů z exteriéru. Odhadované náklady: 20 000–30 000 Kč.
Fasáda — Nedokončené opracování soklu u spodní hrany
Pozorování
Soklová zóna — přechod mezi fasádním obkladem a terénem — vykazovala nedokončené opracování podél spodní hrany. Spodní ukončení fasádního systému nebylo řádně uzavřeno.
Co to znamená
Otevřená spodní hrana soklu umožňuje stékání vody za tepelněizolační a fasádní systém, což může časem způsobit lokální vlhkostní poškození základu tepelného pláště. Doporučení: opravit ukončení soklu po celém obvodu objektu. Odhadované náklady: 30 000–40 000 Kč.
V polovině — stojí za zamyšlení.
Kupujete vilu u Prahy? Tady je to, co může skrývat i novostavba z roku 2021.
Tato nemovitost byla nová, v energetické třídě B a dobře prezentovaná. Přesto naše inspekce odhalila doporučenou sanaci za více než 320 000 Kč — a čtyři technické systémy, které prodávající nikdy nepředvedl. Předkupní inspekce TUTEL promění nejistotu v dokumentovanou vyjednávací pozici.
Objednat předkupní inspekciTrhliny ve 2.NP — Původ a případné rozrůstání není zdokumentováno
Chodba ve 2.NP. Trhliny byly pozorovány v této části. Prodávající byl vyzván k doložení doby vzniku a případného vývoje trhlin.
Pozorování
Ve druhém nadzemním podlaží byly patrné trhliny. Prodávající nesdělil, kdy trhliny vznikly, ani zda dochází k jejich případnému zvětšování. Doporučili jsme kupujícímu, aby tyto informace od prodávajícího formálně vyžádal.
Co to znamená
Trhliny v novostavbě z roku 2021 mohou být způsobeny běžným sedáním (kosmetické), nebo strukturálním pohybem. Bez dokumentace jejich vzniku nelze riziko posoudit. Pokud prodávající informaci neposkytne, doporučujeme před podpisem smlouvy nechat provést nezávislý statický posudek. Odhadované náklady na posudek: 15 000–25 000 Kč.
Technické vybavení — Funkčnost při inspekci neověřena
Zastřešená pergola terasy s bazénem a zahradou v pozadí. Při inspekci nebylo předvedeno ani motorové ovládání pergoly, ani trasa podzemní přípojky bazénu.
Pozorování
Čtyři technické systémy nebylo možné při inspekci plně vyzkoušet: (1) ventilátory na WC a v koupelnách — funkčnost nepotvrzena; (2) podzemní retenční nádrž a závlahový systém — ovládání, funkčnost a přesná poloha na pozemku nebyly předvedeny; (3) pergola na terase — motorické ovládání nebylo otestováno; (4) trasa přípojky bazénu v terénu — není zdokumentována, relevantní pro případnou budoucí výměnu.
Co to znamená
U nemovitosti v této cenové kategorii by měla být při předání předvedena funkčnost všech instalovaných systémů. Doporučujeme kupujícímu vyžádat si před podpisem smlouvy formální předváděcí prohlídku se zaměřením na každý z těchto bodů. Nefunkční systémy by měl prodávající opravit nebo zohlednit v kupní ceně.
Přehled
Přehled inspekce
Co prezentoval inzerát vs. co zdokumentovala naše inspekce
| # | Dojem z inzerátu | Zjištění inspekce |
|---|---|---|
| Moderní střecha, dokončena 2021 | Nekompletní izolace — chybí záklop a parozábrana | |
| Čistá střecha, žádné viditelné závady | Těsnost prostupů u komína a odvětrání neověřena | |
| Dobře dokončená současná fasáda | Spodní hrana soklu není řádně uzavřena | |
| Žádné strukturální problémy nezmíněny | Trhliny ve 2.NP — původ a rozrůstání nebyly sděleny | |
| Kompletní vybavení: bazén, pergola, závlaha | Žádný z těchto systémů nebyl předveden jako funkční | |
| Celková doporučená sanace | ~320 000 Kč | |
Výsledek
Na trhu s několika zájemci o nemovitost náš klient od koupě neodstoupil — koupil s plnou znalostí věci. Přesně věděl, jaké práce ho čekají, měl realistický rozpočet a po předání jej nepřekvapila žádná skrytá závada. To je dnes skutečná hodnota nezávislé inspekce.
Vedoucí inspektor
Adam Šaroch
Zakladatel a technický ředitel, TUTEL
Adam má 14 let praktických zkušeností s českou rezidenční výstavbou — od rekonstrukcí panelových domů po autorský dozor u novostaveb. Tuto inspekci osobně vedl a sestavil závěrečnou zprávu. Každou předkupní inspekci TUTEL Adam osobně realizuje nebo přímo supervizuje.
I absolutní novostavba si zaslouží nezávislý pohled.
Předkupní inspekce TUTEL vám přinese technickou pravdu ještě předtím, než se zavážete. Působíme v Praze, okrese Praha-východ a širším Středočeském kraji.