Z 4,5M na 6M Kč: Rekonstrukce s 395% ROI
Jak technická investice 380 000 Kč proměněn zděděný 1+1 v moderní výnosný pronájem — a odemkla 1,5M Kč tržní hodnoty.
Profil nemovitosti a audit
Typ
Byt 1+1 · Cihlová stavba · Osobní vlastnictví
Velikost
33,65 m² celkem (Pokoj 22,03 m² · Kuchyň 6,49 m² · Chodba 3,49 m² · WC 1,64 m²)
Stav
Zděděný · Zastaralé technické systémy · Nízká tržní atraktivita
Tržní hodnota (před)
4 500 000 Kč
Cíl
Optimalizace aktiva — přechod z zastaralé jednotky na profesionální výnosný pronájem
Majitel zdědil zastaralý byt 1+1 v pražské cihlové zástavbě. Volba byla jasná: prodat v současném stavu za cenu pod tržní hodnotou, nebo investovat strategicky a odemknout skrytý kapitál. Zadání TUTEL bylo jasné — každá koruna vynaložená na rekonstrukci musí vrátit alespoň tři koruny tržní hodnoty. Přešli jsme od myšlení údržby ke strategickému kapitálovému vylepšení.
01 · Původní stav před rekonstrukcí
Obývací pokoj v původním stavu — parkety, starší radiátor.
Původní kuchyň s vestavěným regálem a bílým obkladem.
Po demolici kuchyně — stěny otevřené pro nové rozvody.
Půdorys · Moldavská 13 · 1+1 · 33,65 m² — Místnosti: obývací pokoj (22,03 m²), pokoj (6,49 m²), koupelna (3,49 m²), WC (1,64 m²)
Kde se skutečně buduje hodnota
Stropní strategie za 29 000 Kč
Původní výška stropu je v pražských cihlových stavbách často uváděna jako "přednost". My jsme se rozhodli ji snížit. Integrované moderní osvětlení, zlepšená tepelná i zvuková izolace a měřitelné snížení vytápěného objemu — vše za 29 000 Kč. Výsledek: byt, který působí navrženě, nikoli jen zrekonstruovaně.
Kompletní elektroinstalace — není na vyjednávání
Moderní nájemníci očekávají vysokou zátěž: indukční varná deska, myčka, nabíjení domácí kanceláře. Čtyřicet let staré vedení to nemůže bezpečně zajistit. Vyměnili jsme celou elektrickou soustavu, eliminovali riziko požáru a zajistili nulovou údržbu na příští dekádu. To je rozdíl mezi rekonstrukcí a vylepšením aktiva.
Kuchyň: Opravitelná kvalita před jednorázovou levností
Vybrali jsme odolnou, esteticky hodnotnou kuchyň navrženou pro rotaci nájemníků. Ne nejlevnější, ne nejdražší. Logika: kuchyň, která vydrží 15 let a vypadá dobře v roce 10, překoná pět levných kuchyní vyměněných ve stejném období. Rekonstruujte pořádně jednou, ne pětkrát levně.
02 · Elektroinstalace — průběh prací
Nové kabely přivedené na rozvodný bod — kompletní rekabeláž bytu.
Drážky ve stěnách a krabicové instalace pro nové okruhy.
Chcete znát skrytý potenciál své nemovitosti?
Strategická konzultace s Adamem nastíní hodnotu jednotky — před a po cílené rekonstrukci.
Rezervovat konzultaciFinanční rozbor
Návratnost investovaného kapitálu
395%
Každá 1 Kč investovaná vrátila 4,95 Kč tržní hodnoty
Původní hodnota
4 500 000 Kč
Náklady na rekonstrukci
380 000 Kč
Hodnota po rekonstrukci
6 000 000 Kč
Zhodnocení kapitálu
+1 500 000 Kč
Cílový měsíční nájem
20 000 Kč/měsíc
ROI investovaného kapitálu
395%
Každá 1 Kč investovaná do této rekonstrukce vrátila 4,95 Kč tržní hodnoty. Rekonstrukce se zaplatila téměř 4×.
Projekce ročního výnosu
Výpočty založeny na 100% obsazenosti. Předpokládá ~20% provozních nákladů (rezerva na údržbu, poplatky, rezerva na volno). Benchmark výnosu pro 2 pokoje v Praze: 3,5–4,5%.
04 · Kuchyň — hrubá montáž a návrh
Hrubá montáž kuchyně — nový obklad, rozvody vody a elektro v nových pozicích.
Vizualizace kuchyně IKEA (šedo-zelená + dub) — finální výběr klientky.
Rekonstruujte pořádně jednou. Ne pětkrát levně.
Nižší riziko nájemníka
Lepší byty přitahují lepší nájemníky. To není sentiment — je to dokumentováno napříč každým prémiovým pronájmem, který spravujeme.
Vyšší prodejní cena
Plně zdokumentovaná, technicky zvládnutá rekonstrukce je aktivum se zlatým standardem při budoucím prodeji. Kupující platí příplatek za jistotu.
Jistota pasivního příjmu
S novou elektroinstalací, novým potrubím a moderními systémy je stresový faktor pro majitele efektivně nulový na příštích 10 let.
"Nevlastněte jen nemovitost. Spravujte aktivum."
Finální interiér
Dokončená rekonstrukce
Finální fotografie již brzy
Jak TUTEL realizoval tento projekt
Prověřená síť dodavatelů
Řemeslníci pocházeli z naší ověřené sítě — bez zdlouhavého hledání, bez rizika neznámého zhotovitele.
Technický dozor na každé etapě
Každá fáze prací prošla inspekcí. Každá odchylka byla zdokumentována. Žádné překvapivé faktury.
Boutique správa nemovitosti
Kompletní pronájem a správa po rekonstrukci — od marketingu po komunikaci s nájemníky.
Výsledek
Majitel obdržel plně zrekonstruované, plně spravované aktivum. Žádný stres. Maximální výnos.
Přestaňte hádat. Začněte optimalizovat.
Společně vypočítáme skutečný výnosový potenciál vaší nemovitosti. Ať už jde o inspekci před koupí, strategii rekonstrukce nebo průběžný management — TUTEL přináší technickou pravdu.
Adam Šaroch
Zakladatel a technický ředitel, TUTEL